昨天我们去市场考察了一圈，很直观的就只有一个感受。
没有信心。
外面骄阳烈日35度，深圳楼市却蒙上了雾蒙蒙的一层阴影，冷若冰霜。
以400万为参考线，我们准备了新房和二手房两手考察路线。
先来说说新房。
按照一路向西的路线，固戍的和荣西湾，桥头的华润云上润府，塘尾的珈誉府，沙井会展湾的云海臻府，招商雍境花园。
这些盘无一例外都是，内卷 降低购买门槛。
会展湾海上田园南站A出口50米，引入眼帘的第一个就是招商的雍境花园，以及隔壁的云海臻府。
先开盘的雍境花园4.7万/平，比刚刚取证的4.6万/平的云海臻府略贵一点。
但云海臻府为了卷死同行，把起步门槛的89平三房两卫降到了总价360万左右，对标的就是一墙之隔的雍境花园79平三房一卫。
一方面雍境花园有更好的社区配套，泳池和大社区，楼间距不会对视很严重。
但另一方面，同样价格的云海臻府可以89平，多10平不止是尺度，还可以再多一个卫生间。
一边是大社区，得房率高，户型好，一边是大空间，多一个卫生间的诱惑。
看完真的好纠结，如果是你，你会怎么选择呢？
觉得会展湾太远，还是想靠近市区。
那固戍的和荣西湾，起步54平的小两房，总价3字头就可以拿下。
两房不够住？
那塘尾的珈誉府，起步76平的紧凑三房，400万出头就可以拥有地铁口上盖物业。
怎么选，刚需是真的很纠结。
这也恰恰代表了现在开发商的态度，足够的向下兼容。
就是越来越卷，越搞越便宜。
现在79平三房都不够，坪山的新盘甚至还有卷到70平做三房的。
政府限价4.6万/平已经是片区最低价了，这还不够，把价差区间扩大，最便宜的4万/平，吸引客户。
开发商展现自己最大的诚意，敲锣打鼓邀请明星站台，什么招都试了个遍。
但事实上，哪怕是有一些热度的片区最低价新盘，现场到客还是寥寥无几。
纵观整个二手房市场，情况就没有那么乐观了。
之前文章我提到的挂牌价在不断下调的小区，宝安西乡的华苑。
中介跟我介绍，这个小区开盘价格就是4万多5万每平，最高冲到9万/平的成交价。
虽然9万的成交记录我没有查到，但21年9月份还是355万成交的49平小两房，单价上7万/平。
经过这两年的挤水，现在68平的正规3房业主挂牌价420万，实际我们去看房的时候，中介表示405万指导价可卖，具体还可以谈。
一进门散落了满地的玩具，老人指了指两个满地跑的孩子无奈的说，家里两个孩子，还有老人帮忙带孩子，五个人住是真的太挤了。
68平的紧凑三房基本每个房间就是1.5床和衣柜，再也摆不下孩子的学习书桌。
我表示理解的点了点头。
另一户68平的大两房，同样是402万的指导价，业主急卖表示360万就可以卖。
面对自己先砍这么一刀的业主，引起了我的兴趣，表示去看看。
刚进门感觉整体的装修风格还是比较年轻的，女主人在家，她很憔悴，很瘦小，打着赤脚，脸色唰白，有气无力的推着摇篮车哄睡孩子。
看得出来装修还是蛮不错的，毕竟这套房子低于指导价30多万，我问了问中介是怎么回事。
了解到的情况大致是欠款300万，因为业主做了二押，现在每月还款至少2.5万，加上业主老婆又没工作在家带孩子，孩子花销加上生活花销，压力是真大。
基本在断供边缘疯狂试探了，所以才大降价出手。
我在看房子的时候不经意扫了一眼梳妆台，看到了上万块的护肤品套装，看得出来之前生活确实很精致。
应该是遇到难题加上工作不稳定，屋漏偏逢连夜雨房价还下跌了，最后还清贷款，手上只剩60万。
算上这些年的利息，这套房子还是亏本的。
在楼市下行期，这样的案例我相信还躲在我们没看到过的角落。
虽然很同情这个业主，但对于买家来说，确实就是笋盘一套了，低于指导价30多万出售，而且又是次新，装修风格整体都不错。
对于小两口或者三口之家，过度还是非常不错的。
看房过程中，中介一句话差点让我招架不住：
其实我也不明白哦，现在价格已经很好了，为什么你们客户还不买呢？
毕竟我是暗踩，差点接不住。
我弱弱接一句，可能是没钱？
他立马反驳我了。
不是的，有钱的，其实近期看房的很多，我们接待来实地看房的人多，但就是买的少。
我又补了一句，那估计是没啥信心吧，现在经济好像没大家想的复苏那么好。
中介也表示赞同，确实，大家好像瞬间不着急了。
好吧，终于过关了。
确实，我在路上也一直思考这个问题，一直关注市场，我知道现在深圳房价降得很有诚意了。
可大家却是有钱买房，却又不买房，为什么呢？
我朋友一句话让我豁然开朗了。
他本来今年准备结婚买房的，关注了一年多，最近跟我说，打算就摇人才房了。
一面是豪宅的猛涨，一面是普通房子的普跌。
我买的起的房子还能涨吗？如果不能涨我还买吗？
我相信这是除了我这朋友，多数捏着4-500万人心中的共同疑问。
当然了，我这朋友年轻的时候也喜欢熬夜喝酒抽烟，所以身体还是有点小毛病的，肠胃不好，睡眠不好，还有点酒精肝。
加上现在人才房的推出，似乎也给了他另外一种选择，而他自己也看透了，彻底放弃对房价涨幅的幻想。
所以我也能理解他的选择。
人最可怕的就是贪心，是既要又要还要。
没多少钱买房，但又想买到能涨，住的舒服的房子。
什么都想要，选择才那么难。
自知之明这4个字，要真正读懂并且接受的人可真的不多了。
我记得，在考察过程中，有个经验非常老道的中介还说了一句：
其实你们这种客户很好，因为你们很清晰知道要什么。（咳咳，小声哔哔，职业素养）
我们近期接待的客户真的什么都想要，但也说句实在话，你们这个预算的客户，是最尴尬的。
400多万，买不到特别好地段的，买得起的小区吧，又买不到这个小区最好的楼层和产品。
次一点的吧，你们可能又看不上。
这个中介的话，我其实也想送给在座的个位。
哪怕深圳房价跌了，但真正的好位置好户型，只要不是业主资金有问题，大家都在死熬着。
你想捡漏买，业主却不想割肉卖。
这样的胶着何时才能破局？
我只能说在未知的利好政策，和经济慢慢复苏的未来。
但也奉劝在座的个位，从来没有完美的房子，如果你真的是为了住，想清楚自己最关注的3个点，合适即可。
如果你是投资思维，500万以下，我建议你可以考虑换个强二线城市了。
来源：大胡子看深圳
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