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成交爆发性上涨!到底是谁把房子买走了? - 凤凰网房产徐州
怎么回事,成交量暴涨,房子被谁买走了?近期关于楼市回暖的消息,不绝于耳。看完数据焦虑的很多,阴阳怪气的也很多。先看数据,再说说我的看法吧 -来自凤凰新闻客户端
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成交爆发性上涨!到底是谁把房子买走了?

大胡子说房
2023-02-27 17:15

怎么回事,成交量暴涨,房子被谁买走了?

近期关于楼市回暖的消息,不绝于耳。

看完数据焦虑的很多,阴阳怪气的也很多。

先看数据,再说说我的看法吧。

北京:

某平台数据显示,2月1日至2月23日,北京二手房成交11638套,环比上涨74.07%,同比上涨96.29%。

不出意外的话,这个月北京二手房成交量应该是1.4万套左右。

武汉:

目前2月份武汉已经成交新建商品房12138套,其中商品住房10714套。

成都:

2月份截至2月22日,成都新房已成交8550套,较去年同期的7447套涨了14.81%,二手房成交14271套、同比上涨172.04%。

上海:

截止2月19日,上海2023年2月二手房成交合计11079套,推算到全月,整个2月有望突破到17000套水平,成为近4个月以来的新高。

广州:

2月刚刚过去20多天(2月1日-22日)广州新房网签约3825套,二手房交易8428套。

深圳、南京、杭州、苏州、天津、珠海、东莞、佛山等等城市,在过去的20多天时间里,成交都比过去要好。

这是2月份哦,传统销售中的淡季,但却比过去整整1年的任何时候都要热闹。

当然了,看到数据之后,有自认为清醒的人会说,这些是环比,1月份刚好在过年谁买房啊,环比增长的比例自然唬人。

但除了环比,还有同比,更有过去的平均数据。

虽然我知道这对于看空的人来说很难,但承认回暖真没那么难。

不过,我说的市场回暖,并没有说市场要全面上涨的意思。

量在价先,这是房价上涨的条件之一,但要全面上涨,还需要其他的推动力。

那么,谁在买房?

市场真的很热闹,但到底是谁在买房?

每日财经新闻说的是北京近7成的房子被首套刚需买走了。

广州也有中介回应,目前抢收房源多为价格低、户型比较好的,多数是刚需置业。

楼市每年年初都有一个小阳春,这与春节期间积累订单集中网签,以及学区房推动作用有关。

所以2月份的数据,确实有网签集中以及刚需为了孩子上学而提前准备有直接关系。

不排除,一部分刚需在行动。

此外,跨城的投资客数量也在增加。

据各地中介的反馈,因为购房条件越来越宽松,外地人看房的比例也越来越高。

比如深圳宝中、前海、中山马鞍岛、南京的江北核、佛山、东莞、珠海、重庆等等,都出现了不少外地客户买房的身影。

市场每次变化,向来是投资客最为敏锐,刚需最迟钝。

但这次投资客混在了刚需成交的月份,反而很容易被人忽视。

因为往年的2-3月,哪怕有楼市小阳春,也不至于是现在这么火的情况。

虽然有人解读是因为疫情放开大家可以出去买房了。

但实际上还得是那批有钱的投资客也开始进场扫货了。

2种人群碰在一起,才有机会造成如今火热的成交局势。

另外,还有第3种人,那就是趁低利率置换的高阶玩家。

据说杭州有一批高阶玩家,因为之前买房的利率太高了,所以通过一买一卖来转换利率,把房子卖给自家人,手上的钱提前还贷一次,又把房子利率降低了。

这才导致成交天天上200套的。

这个操作我相信市场肯定有,或许也能解释为什么成交量在涨,价格却没有明显上涨的原因。

这批人虽然不是主流,可他们的加入,会和前面两股神秘力量汇聚一起,形成新的质变。

到这,我也小结一下,到底谁在创造如此火热的成交:

1、刚需

2、跨城买房的投资客

3、换贷的高阶玩家

这3类人群正在共同搅动楼市的成交风云。

那么,量在价先的基础上,会不会造成房价快速上涨?

2月24日晚,人民银行、银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》(下称《意见》),培育发展住房租赁市场,促进房地产市场平稳健康发展。

提出要支持发放住房租赁经营性贷款,结合之前不动产私募基金要进入房地产的说法,接下来会不会有巨量资金进入楼市?

市场的异动、政策的变化,都让很多处在信息笼罩中给的人惶恐不安,我认为拨开迷雾才能看到内里逻辑。

说回来,楼市3股力量碰巧赶上,会不会就直接拉动楼市,形成上涨的质变了?

短时间内,我不敢说会有全面的上涨。

还得时刻盯紧3月份的成交数据。

如果说2月份的环比数据是钻了了1月份春节的空子,那3月份如果还能在2月份的基础上保持环比上涨,那就说明市场真的暖起来了。

现在压力给到了3月份。

另外,哪怕回暖了,这波上涨不可能是轮涨了,而是点状上涨。

不是所有城市都涨,也不是城市的所有板块都涨。

当前四大一线城市,成交都在蠢蠢欲动,可骨子里的支撑点是不一样的。

北京虽然量在涨,但价格却没在涨。

北京属于调控优等生,由于特殊原因政策不太可能放松。

想要当前的量继续保持下去,得看政策宽松了,如果没有,成交大概率会回落。

而上海量在涨,价也在涨。

上海的盘子稳,而且价格也还在涨,和北京需要做带头示范不一样,上海是有机会有宽松政策的。

一旦添一把柴,上海从当前的7.3万一路狂飙到9万,是有机会的。

深圳呢,量在涨,价没涨。

虽然量没有明显起来,但客户和业主都按捺不住了,压力2年的限价,3年的限购,市场后续出现报复性买房的可能性很高。

广州量涨,价分化上涨。

广州太大了,分化更严重,珠江新城的豪宅成交嗷嗷上涨,增城的二手房也在苦苦等解套。

广州的回暖,注定属于中心点。

不过广州未来一定会吸引很多年轻人加入,毕竟广州的上车成本是四大一线城市最低的,但低价的刚需盘,很难拉动整个市场的回暖。

至于其他二线城市,基本也有规律可循。

二线城市除了保持着核心区的板块不放松之后,能取消限购也就取消了。

现在外围区,有地铁、商业、教育的刚需三件套板块,成交火热。

这些板块基本都有一个特点:房子太多了,所以定价也低。

这波火热基本是刚需推动的,如今表面上你看不出什么,但以后行情冷淡的时候,出手时候很难。

建议去二线城市买房,还是紧记中心法则,尽可能往中心区靠,往有产业规划的地方去靠。

就像吃鸡游戏一样,安全的地盘随着时间流逝在越来越小,你越靠近中心点,你存活的时间越长,你越在外围,被干掉的概率就越大。

现在楼市火热起来,各种好的坏的房子都在趁乱出货,都想趁乱出手,然后换到更安全的城市或者地段。

所以,看到我文章的朋友们,也算是帮你们避开一个大坑了。

现在就别逆向操作了,卖掉小城市,到大城市去,卖掉郊区,到中心区去。

这样,不管楼市怎么变,你都稳得一批。


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标签: 房地产 买房 楼市 【责编】 朱娇娇
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