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一街之隔，城南新老“地王”正面硬刚！火药味十足！

伴随着徐州房价与地价的快速上涨，无论是整个城市还是各个片区的地王的新老交替都变得更加频繁。

仅在2021年年内，包括淮海新城、大学路、东湖新城在内的多个片区的“地王”头衔都已经易主。

上周，位于大学路板块的“地王”项目泽信银城上和明月公开了示范区以及样板间。该项目前期楼面地价9265元/㎡，超过板块内前任“地王”招商万科山水间近2700元/㎡。

从位置上看，泽信银城上和明月与招商万科山水间仅仅隔了一条珠江路，可以说是板块内的新老两大“地王”贴脸硬钢。

不仅如此，两个项目都作为大学路板块的改善型产品，同时也都是由两家开发商合作开发的项目。今天就给大家对比一下，城南新老“地王”，谁能够更胜一筹！

周边配套

交通：大学路、珠江路、地铁4号线（规划）、地铁6号线二期（规划）、大学路快速路（规划）；

医疗：徐州市第一人民医院；

商业：金地格林世界所配建约14万方商业、美的天誉配建商办、怡和广场、大丰壹方城、欢乐go街区；

#01

大体量设施全VS小体量美而精

从产品类型上看，两个项目都是主打改善的洋房 小高层的产品，容积率也比较接近，都是大学路板块内容积率相对较低的项目。

但是从布局上看，招商万科山水间的小高层部分与洋房部分有一个较为明确的界限，呈东西分布。而泽信银城上和明月主打层高在11层左右的洋房产品，小高层楼栋较少，且仅排布在项目的东北角与西北角。更多的洋房产品也是泽信银城上和明月的容积率能够低于招商万科山水间的原因之一。

从体量上看，招商万科山水间大约是泽信银城上和明月的3倍。大体量的项目有着自身的优势，那就是能够有足够的空间打造足够的配套设施，如儿童游乐场、集中式的绿化。当然，大体量也有着自身的一些缺陷，比如小区管理难度增加、基础设施维保养护成本较大等。

对于泽信银城上和明月来说，无论是泽信还是银城，目前在徐州所打造的泽信公馆、银城致享城、银城青雲府都是体量相对较小的项目。小体量的项目更加易于后期物业的管理，人员构成也相对简单。就以2020年的疫情为例，小区封闭之后，无论是摸排还是管理，相比较于大体量项目都更有优势。

在小区内部的景观大早上，大体量的项目更像是北方园林，小体量项目则像是南方园林，各有千秋。一方面我们无法从沙盘或者是效果图来预测未来小区交付之后究竟会达到什么样的水平；另一方面，小区的园林绿化不仅仅是交付时要做好，更重要的还有后期的维保养护。

#02

“经典”户型VS“升级”户型

就户型来说，没有绝对的好，也没有绝对的差，不同购房者之间对于户型的要求也有着比较大的差异。单就泽信银城上和明月来说，相比较于银城青雲府，新项目的户型还是有着一定的升级的，公开样板间的119㎡和130㎡户型均为“飞机户型”，预计新项目不会再出现动静分离的户型了。

泽信银城上和明月的119㎡户型为三室两厅两卫设计，户型布局与之前银城青雲府123㎡四室两厅两卫户型较为接近，可以说是“砍掉了”一间卧室。从个人角度来说，银城青雲府115㎡三室两厅两卫设计的户型更有优势，毕竟室内的通风效果更好。泽信银城上和明月130㎡户型在主卫采用了双台盆设计，这一设计在目前徐州新房市场中可以说是绝无仅有的。而且130㎡户型的样板间中还打造了一个储物间，这个储物间在后期使用上可以较为灵活。

在装修标准上，泽信银城上和明月还是非常厚道的，选材基本都是科勒、立邦、圣象、萨米特等一线品牌，凉霸、净水、地暖、新风、中央空调也都在装修标准中。

反观招商万科山水间，单就户型来说，如果熟悉万科目前在徐州几个在售项目的话，如万科中山都会臻境、万科潮鸣，就会发现，几个项目的户型设计虽然不能说一模一样，但也是相差不大。

不过，能够如此广泛的使用，说明这样的户型设计不会有明显的短板。在交付标准方面，给我留下非常深刻印象的就是那个单价约10000元的主卧智能马桶，以及厨房门所带的阻尼系统。

#03

万科物业VS银城物业

经历过“新冠疫情”，相信大部分的购房者对于物业的重要性都有了更深的理解。招商万科山水间后期将由万科物业提供物业服务，同时，目前的售楼处后期将会交付给业主使用，包括健身房、游泳池、四点半学堂等设施。

银城物业虽然在全国范围内，规模不及万科物业，但也是中国百强物业服务公司，特别是在南京，口碑相当不错，而且，近一段时间以来，徐州很多更换物业的小区，都选用了银城物业，包括绿地世纪城、凤凰花园、南洋国际等，也非常的有保障。

#04

结语

从两个项目的整体对比来看，招商万科山水间与泽信银城上和明月各有千秋，真正能够影响后期表现的，还是价格因素，考虑到上和明月9265元/㎡的楼面地价，即便是受到限价，后期的销售价格也不会低于16000元/㎡，洋房产品达到18000元/㎡也不是没有可能，这样一来，相比较于招商万科山水间来说，性价比就变的相对低了一些。

这其实也是购房者在观望的过程中，购房成本上涨的一个原因，即前期的低价地陆续清盘，同一板块内的新项目无论是地价还是房价都越来越高，购房成本势必上涨。

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