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去化率低！还没优惠 徐州新房供应量直线下降

下周，即将进入9月。

过去三年，徐州楼市的9月，是闪耀的，迷人的。售罄、秒光、上涨、开盘、抢房……成为9月楼市特有的符号，业内人士称之为“金九”。

但是，今年的楼市“金九”能不能如约而至还真不好说。

NO.1 | 壹

融资收紧，住建部、央行罕见出手！

首先，从政策氛围来看。近日，央行官网、住建部官网同时发布一则消息，对楼市来说，这则消息算不上友好。

8月20日，住建部、央行等部门联合在北京召开重点房地产企业座谈会。会上指出，已经形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

根此前21世纪经济报道，规则主要包括“三道红线”：

第一、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；

第二、房企的净负债率不得大于100%；

第三、房企的“现金短债比”小于1倍。

这三条红线都满足的房企，基本无法再融资了；满足两条的，融资也很难了。

融资收紧，这对房地产行业来说是个大事。众所周知，房地产行业一直是高负债行业，而现金流则是开发商的命脉！现金流的来源有两个，一是融资（包括银行贷款），二是销售回款！

如今融资收紧，房企的现金流将受到极大限制，拿地也会越来越困难！甚至会有部分负债率高的房企遭遇生存危机！

另外，还有一个消息，最高决策者在扎实推进长三角一体化发展座谈会上强调：长三角区域城市要坚决防止借机炒作房地产，毫不动摇地坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。

会上释放的信号已经很明了，在一段很长时间内“房住不炒”依然是楼市主旋律。

作为淮海经济区中心城市，徐州也是一直严格遵守“房住不炒”的要求。

基调已定，接下来的徐州房地产市场仍是“稳”字当头，不会有大起大落，因此，你期待的市场“旺季”可能不会来。

NO.2 | 贰

去化率低！还没优惠

新房供应量直线下降

其次，从市场上来看。上面我们提到，房企命脉的现金流，除了融资外，还有一大来源就是——销售回款！一旦回款不理想，房企只能欲哭无泪！

自下半年以来，徐州新房市场很多楼盘去化结果并不理想。从7月开始徐州新房的开盘数据来看，主要呈现三个特点：供应量直线下降、去化率偏低、优惠暂无。

据徐州房地产信息网数据显示，2020年7月至8月27日徐州共有21家楼盘领预售，累计入市5736套房源。

从上面的数据我们可以看出：

1、超38%的楼盘去化不足3成，这类楼盘主要分布在贾汪和九里板块，其中南区一纯新盘项目暂未开盘。

2、洋房面积销售率为52.42%、高层面积销售率为44.59%。

3、从上图来看，去化最高的都在东区，销量最高的是东区大庙板块的东湖悦府，面积销售率为90.66%；其次是高铁新城凤凰山集聚区的中南恒通和平府，面积销售率为88.33%；然后就是贾汪潘安新城板块的中昂博观。（因统计的为网签数据，销售数量统计上相对滞后，据现场了解，这三个项目开盘当天，要么售罄要么仅余顶层，场面相当火爆。）

4、入市货量环比下降62%。

7月，徐州共有17家楼盘领预售，累计入市房源4540套房源；

8月至今（8月27日），徐州共有9家楼盘领预售，累计入市房源1693套；

相比7月份减少了2847套，少了约62%。

5、部分楼盘开启微打折。下半年，很多新房为了更好去化，打出了一系列优惠特价措施，以吸收足够的现金流。大多数8月开盘的项目均出现微打折现象，给出99折、98折的优惠，排除恒大这种传统折扣楼盘，有的甚至让利6个点，当然销量也很可观。

开发商稍微让点利，销量就会很好，这已是徐州楼市的常态！

其实，7、8月作为楼市淡季，热度不高可以理解。一方面，很多纯新盘还在前期蓄客，都在等“金九”入市。另一方，在某种程度上看，地产行业还是比较人性化的，8月天气炎热，为了不影响购房者看房热情，节点还是往后推一推较好。

NO.3 | 叁

约3326套纯新盘房源入市

楼市“金九”能否反转？

最后，我们从9月份徐州纯新盘的入市情况来看。

据统计，徐州9月份将上市11个纯新盘项目，共计推出新房源约3326套。（如有遗漏，请及时联系我们纠正）

就板块来看，上市量最高的是位于鼓楼区，新推4家共1006套，居市区之首，且多为低密项目，分别是世茂璀璨江山、金科博翠府、万科熙望、新城云境；

其次是云龙区，3家纯新盘首开上市量966套，分别是百悦城、水沐堂悦和捂了N年的“神盘”吾疆；

泉山区南三环板块的市场货量急缺，保利和府以及美的金科云筑的面市将备受市场关注。

上述即将面市的纯新盘，在区位、配套等方面有明显优势，市场期待值高。

值得注意的是，这些纯新盘中，有不少放风价已突破了同板块楼盘前期的销售均价。随着这些纯新盘的入市，将直接冲击现有的市场格局，进一步加剧楼盘竞争的白热化。

NO.4 | 肆

结语

对于即将到来的9月，楼市到底会如何呢？我的预测是：

1、中山北路板块、客运北站板块、龟山板块、南三环板块、东店子板块、云龙湖板块以及云龙万达板块将会是接下来的热门区域。

2、一旦市场过热，楼市调控就会紧随其后到来。在整体房住不炒的氛围下，开发商已经习惯了未雨绸缪，在上半年就开始抢跑。这些年的徐州房地产市场，最热闹的时候，无一例外，都是春节前后。

从这个角度看，今年恐怕不会有“金九”了。

3、9月楼市会相对稍微暖些，但达不到“旺”，称不上“金九”。时间已经来到下半年，开发商肯定不会懈怠，加大入市量，价格方面还会给购房者多点让利，快速回笼资金。但具体热度能有多高，还得看购房者的反馈了。

下半年不少高价盘集中上市，虽然部分楼盘有板块红利的支撑，但买房人是否愿意为高房价买单，还是未知之数。

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